おもしろいデータやねんけど、かなり問題がありそうなデータでもあるんで要注意(^^;　ＵＢＳはこのレポで、（不動産価格）÷｛（１人当たりＧＤＰ）＋（１世帯当たり収入）／２｝＝不動産価格／収入指数というものを提案しています。この指数が広く使われている物なのかどうかわしはよく知らないんですが、次のアメリカやイギリス、香港などには有効そうに見えます。





ＵＢＳはこれをアジア各国に当てはめて、目下、バブルの兆候は無いと結論付けているようです。先進国データに見られた現象が、目下急速発展中の国にも当てはめて良い物かどうか、かなり疑問ですんで、要注意。でも、おもろいデータであることは間違いないと思う。特に成熟した国家では、このデータはかなり使えると思いますわ。

１月末時点のCICC（中金公司）の評級一覧です。

●今回はデベロッパーの資金面からの考察

●キャッシュフロー
　下の図は上場企業の四半期毎の営業キャッシュフロー（棒グラフ）を示す。恐らく対象はＡ株上場企業だが、香港デベロッパーも同様な傾向にあると思う。黒線は販売収入増減率を赤線は投資支出増減率を示す。好調だった０７年は投資支出も大きくキャッシュフローは赤字であったが、０９年は投資支出が軽く、販売が０７年並みなので、キャッシュは非常に潤沢な状態だ。


●レバレッジ
　したがって、分母から現金を差っ引く純負債率は劇的に下がっている。


●資金源
　下のグラフは、開発費用のソースを示すグラフである。茶色が金融機関からのもので、およそ２割ぐらいと大きな資金源ではないことが分かる。灰色の自己資金は約３割ぐらい。販売不調だった０８年は４割ぐらい。桃色の外国からの投資は殆ど無視して良い数字だ。５割弱と大半を占めるのは緑色の「その他」だ。これはどういう資金かというと、殆どが予約販売のお金である。つまり、売りながら作っているのが中国式デベロッパーだ。このことから分かるのは、融資規制によって需要はコントロール出来るが、供給側はコントロールが難しい。供給側を締め付ける究極の政策は「予約販売の禁止」であることが分かる。

●ＣＩＣＣレポと申銀万国レポのグラフをハリハリ。中国不動産高騰について考える。

●中国不動産データ２００５?２００９
　順に不動産投資額（単位１０億元）、完成面積（単位１００万平米）、開発中面積（同）、新規着工面積（同）、販売面積（同）、販売単価増、デベロッパー購入土地面積（単位１００万平米）。２００９年完成面積前年比５．５％増に対して、販売面積は４２．１％増と急増。２００８年の世界恐慌のために２００８年着工面積が急減したために０９年完成面積が増えなかったことに加え、不動産暴落を回避するための不動産購入支援策で販売急増となり、大きく需給が逼迫した。不動産開発は着工から竣工までおよそ１年半掛かるので、現在の逼迫状況が改善するのは、まだ先となる見込み。


●不動産需給
　完成面積と販売面積と価格のみをグラフにしたものが次のグラフ。０８年に４年ぶりに完成面積が販売面積を上回り需給が緩んだが、０９年には大幅に販売（予約を含む）が供給を上回った。１０年販売分も既にかなり予約済みであることが分かる。


●もうちょっと詳しく
　完成面積と販売面積の前年同期比増減をプロットしたのが下のグラフ。０８年の販売減を受けて０９年刺激策によって販売は急増し、０９年後半には販売増ペースが完成面積増ペースを大きく上回ったことが分かる。

　不動産投資や新規着工は回復したが、まだ０８年急落前のペースを取り戻したわけではない。

　開発中面積を販売面積で割った倍率を示すグラフ。いわば何年分を開発中かを示す。０８年にこの数字が大きくなったのは販売が急減したため。販売回復と共に倍率は減少し、１０年はさらに低倍率となるだろう。　

　新規着工面積を販売面積で割った倍率を示すグラフ。この倍率と、竣工までのタイムラグが販売成長率に一致すると、安定的となるはずだ。


●価格
　都市別新築価格増のグラフ。７０都市平均値は９．１％増であった。広州、シンセン、北京、上海などはこの平均値を上回っている。


●１０年見込み
　上で書いたように、不動産開発には着工から竣工までタイムラグが存在する。０９年後半からの新規着工増も寄与するのはかなり先になる。下のグラフは都市別の四半期毎完成面積見込みを示す。各都市右端の水色が０９年四半期平均販売面積である。上海、北京、広州、シンセンなど、０９年不動産高騰で話題になった地域は１０年末になっても需給が緩みそうにないことが分かる。


その２は「デベロッパーの資金源」を中心にハリハリします。